Fideicomiso de inversión en bienes raíces · En constitución
Los propietarios aportan su inmueble y reciben certificados. VIATO lo opera. El inversionista público obtiene acceso a una clase de activo que nunca ha cotizado en México.
La FIBRA
Una FIBRA es el equivalente mexicano de un REIT: un fideicomiso que mantiene inmuebles destinados al arrendamiento, se rige por los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta y debe distribuir cada año al menos el 95% de su resultado fiscal a los tenedores de sus certificados.
Las FIBRAs listadas en México tienen oficinas, centros comerciales, parques industriales y hotelería tradicional. Ninguna tiene renta de corto y mediano plazo. FIBRA V se constituye para tener justamente eso.
El fondo privado que origina, compra y estabiliza los inmuebles. Es donde entra hoy el capital institucional y donde se arma el portafolio.
La administradora de los inmuebles. Opera los activos, fija la tarifa, maneja la distribución y al huésped, y responde por ocupación y costo.
El vehículo listado. Recibe el portafolio estabilizado y los inmuebles aportados, emite certificados y los lleva al mercado.
FIBRA V está en proceso de constitución. No está listada, no ha realizado oferta pública y no se encuentra inscrita ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. La operación que la alimentará sí existe y funciona desde 2023 en cinco plazas. Esta página describe un vehículo en construcción, no uno que ya cotice.
Modelo
Tres fuentes alimentan el fideicomiso y una sola operadora administra todo lo que tiene. Los términos económicos y el detalle contractual se revisan bajo confidencialidad.
Aportan un inmueble en operación o terminado y reciben certificados por su valor de avalúo.
Aporta el portafolio que ya compró y estabilizó. Ésta es la salida que se ofreció a sus inversionistas.
Adquisiciones directas con efectivo, bajo la misma tesis de inversión y el mismo filtro.
Detenta los inmuebles, emite los certificados, recibe la renta y distribuye. Una institución financiera mexicana actúa como fiduciario y un Comité Técnico es el órgano de gobierno. El administrador es FIBRA VAC. Operación, S.A.P.I. de C.V.
Opera cada inmueble del portafolio y paga renta al fideicomiso. Es la misma empresa que opera desde 2023, de modo que el activo no cambia de manos hacia una administración desconocida.
Aportantes, los inversionistas del fondo y, una vez realizada la oferta, el gran público inversionista. La ley obliga a distribuir al menos el 95% del resultado fiscal cada año.
Una vez listado, el certificado cotiza. Eso es lo que convierte un edificio, un activo que tarda meses en venderse, en una posición que puede venderse cualquier día hábil.
Diagrama simplificado, sólo informativo. No establece la arquitectura contractual completa ni los términos económicos, y no constituye una oferta. El listado depende de la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y de las condiciones de mercado.
Aportantes
Si usted es dueño de un edificio con licencia de hospedaje, o de un hotel en operación, existe una ruta que no es vender. Aporta el inmueble al fideicomiso y recibe certificados por su valor de avalúo. Deja de tener un edificio en una calle y pasa a tener una participación en un portafolio diversificado, operado por una sola administradora y sin carga administrativa de su lado.
Hay dos formatos. Un inmueble terminado o en operación puede aportarse completo. Un inmueble que requiere obra puede aportarse en parte, con efectivo por el resto y un presupuesto de adaptación.
Activo en operación · Ciudad de México
Se revisa el inmueble contra la tesis de inversión: uso de suelo que ya permita hospedaje, plaza donde la operadora tenga histórico propio y tamaño que justifique una operación completa.
Titularidad limpia, sin gravámenes ni litigios, licencias en regla y revisión del estado físico del edificio.
Un valuador independiente determina el valor. Ni el propietario ni el administrador fijan la cifra que define cuántos certificados se emiten.
El inmueble pasa al patrimonio del fideicomiso y el propietario recibe certificados, efectivo o una combinación de ambos.
VIATO adapta el inmueble donde haga falta y arranca la operación. La negociación toma de uno a dos meses, la adaptación de dos a cuatro y la estabilización alrededor de seis.
Tratamiento fiscal
El régimen de FIBRA existe precisamente para que esta aportación sea posible sin detonar impuesto al momento de la transmisión. La comparación siguiente es general y no sustituye una opinión sobre su caso particular.
| Aportar a FIBRA V | Vender el inmueble | Seguir rentándolo a largo plazo | |
|---|---|---|---|
| ISR al momento de la operación | Puede diferirse hasta la venta de los certificados, conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR | Se paga sobre la ganancia en el ejercicio de la venta | No aplica; se paga sobre la renta |
| Liquidez | Una vez listado, el certificado puede venderse en el mercado, total o parcialmente | Inmediata, pero se pierde el activo | Baja; vender un edificio toma meses |
| Exposición | Una participación en un portafolio diversificado en varias plazas | Ninguna | Un solo inmueble, una sola plaza, un solo inquilino |
| Administración | A cargo de la operadora; el tenedor no administra nada | No aplica | Del propietario, o de un administrador que él contrata |
| Ingreso | Distribuciones del resultado fiscal, del que la ley obliga a repartir al menos el 95% | Ninguno después de la venta | Renta, expuesta a vacancia y al incumplimiento del inquilino |
Información general, no asesoría fiscal. El tratamiento de cada aportación depende de la situación propia del aportante, de la forma en que se estructure la operación y de las autorizaciones obtenidas, y debe confirmarse con su asesor fiscal. Los derechos e impuestos locales de traslado de dominio varían por entidad y por municipio.
Un edificio se convierte en una posición que puede venderse cualquier día hábil.
Terraza · Portafolio Ciudad de México
Portafolio
FIBRA V todavía no tiene inmuebles. Lo que existe es la operación que la alimentará: diez edificios en cinco plazas, administrados por VIATO desde 2023 bajo arrendamiento variable con sus propietarios. Es el registro contra el que se valúa cualquier aportación.
Un margen de operación de 81% está muy por encima del 35–45% de un hotel de servicio completo. Alimentos y bebidas, spa y valet se ceden a operadores especializados bajo renta fija más participación sobre ventas, de modo que ni el ingreso ni el costo de esas áreas entra en el estado de resultados del activo. Quien compare contra hotelería tradicional debe ajustar la base.
Departamentos completos y suites, amueblados y equipados para estancias que van de un fin de semana a varios meses. No es un cuarto de hotel ni un arrendamiento a largo plazo: es el formato que piden el viaje corporativo, la relocalización y el turismo de estancia larga, con una sola operadora detrás.
Estudio equipado · Portafolio VIATO
Departamento de una recámara · Portafolio VIATO
Sala y comedor · Portafolio VIATO
Cifras operativas acumuladas del periodo 2023–2025 y corrida corriente al tercer trimestre de 2026, tomadas del sistema de gestión de la operadora y no auditadas a la fecha de esta página. La ocupación media de los tres edificios reconvertidos en la Ciudad de México es de 86.5%, 78.1% y 75.1%. Esos edificios pertenecen a propietarios terceros y no son propiedad de FIBRA V. Se omiten las direcciones.
Gobierno
Un vehículo que pretende listarse tiene que comportarse como listado antes de estarlo. Quien opera un inmueble no lo detenta, no lo valúa y no autoriza su aportación.
Órgano de gobierno del fideicomiso. Aprueba aportaciones, adquisiciones y desinversiones, autoriza distribuciones y políticas de reservas, fija lineamientos de inversión y riesgo, supervisa el desempeño e instruye al fiduciario sobre actos relevantes.
FIBRA VAC. Operación, S.A.P.I. de C.V. administra el fideicomiso bajo contrato de administración. FIBRA VAC. Administración, S.A. de C.V., que opera comercialmente como VIATO, administra los inmuebles bajo un contrato distinto. Dos sociedades, dos contratos, dos juegos de obligaciones.
Una institución financiera mexicana detenta el patrimonio fideicomitido. Ni el administrador ni la operadora tienen acceso directo a él, y las liberaciones de recursos siguen las formalidades del propio fiduciario.
Cada inmueble se valúa con un valuador independiente. Ese valor determina cuántos certificados recibe una aportación, de modo que no puede fijarlo ninguna de las partes de la operación.
La plataforma mantiene políticas internas de gobierno corporativo, cumplimiento regulatorio, conflictos de interés y prevención de lavado de dinero. Las operaciones con partes relacionadas, empezando por el propio contrato de administración, deben revelarse y ser autorizadas por el órgano de gobierno.
Un consejo asesor integrado por figuras externas del medio financiero, inmobiliario y de mercados de capital revisa la tesis y la ruta al listado. Sus integrantes se dan a conocer a las contrapartes dentro de un proceso formal.
FIBRA V está en constitución y no ha realizado oferta pública. El listado requiere autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, la inscripción de los certificados y el cumplimiento de los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Hasta entonces, ningún instrumento de este vehículo puede ofrecerse al gran público inversionista.
Equipo
Figuras externas del private equity, el inmobiliario institucional y los mercados de capital en México revisan la tesis, el pipeline de adquisiciones y la ruta al listado. Sus nombres se dan a conocer a las contrapartes dentro de un proceso formal.
Contacto
Una con propietarios y desarrolladores que quieran aportar. Otra con inversionistas que busquen exposición antes del listado. La información del vehículo se entrega bajo confidencialidad y únicamente a quienes califiquen como inversionistas institucionales o sofisticados.
Díganos la plaza, el tamaño y si ya cuenta con licencia de hospedaje. El primer filtro toma una semana y no tiene costo. Si pasa, seguimos con debida diligencia y avalúo.
La exposición previa al listado se toma a través de Viato Capital, el vehículo privado que compra y estabiliza el portafolio. Sus términos, retorno objetivo y proceso de suscripción se revisan bajo convenio de confidencialidad.
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